Immobilie bei Trennung und Scheidung

Bei einer Trennung und Scheidung entbrennt häufig Streit über die gemeinsame Immobilie. In meiner Kanzlei in Hamburg Bergedorf berate ich Sie ausführlich zu diesem Themenkomplex. 
  
Wenn eine Trennung und Scheidung  bevorsteht werden Sie sich fragen, was aus der gemeinsamen Immobilie wird. 

• wer behält das Haus oder die Wohnung?
• wer zahlt die Kredite weiter?
• komme ich aus den Kreditverträgen raus?
• muss die Immobilie verkauft werden?
• was kann ich tun, wenn der Partner einem Verkauf der Immobilie nicht zustimmt?  

 
Wenn einer der Eheleute nach der Trennung und Scheidung in der Immobilie weiter wohnt und der andere auszieht, hat dies zum Beispiel Auswirkungen auf den zu zahlenden Unterhalt. 

Ehegatte der Unterhalt zahlt wohnt in der Immobilie 

Dieser Ehegatte muss sich bei seinem Einkommen anrechnen lassen, dass er keine Miete zahlen muss. Die Höhe des anzurechnenden Einkommens entspricht der Miete, die er für eine vergleichbare Immobilie bezahlen müsste. Sein Einkommen erhöht sich was dazu führt, dass er mehr Unterhalt zahlen muss.     

Ehegatte der Unterhalt erhält wohnt in der Immobilie

Auch bei dem Ehegatten der Unterhalt erhält, ist ein Wohnvorteil zu berücksichtigen, wenn er nach der Trennung und Scheidung weiter in der Immobilie wohnt. Diesen Wohnvorteil hat er, weil er mietfrei in der Immobilie wohnt. Der Wohnvorteil wird wie eigenes Einkommen behandelt. Die Höhe des Unterhalts reduziert sich also durch den Wohnvorteil. Bei dem Trennungsunterhalt bis zur Scheidung wird in dem ersten Jahr nach der Trennung nur ein angemessener Wohnvorteil berücksichtigt. Wenn es sich zum Beispiel um ein Haus handelt und die Ehefrau in dem Haus verbleibt würde man als Wohnvorteil nur den Wert anrechnen, den sie für eine angemessen kleine/große Wohnung an Miete zahlen müsste. Die Vergleichsmiete für eine angemessene Wohnung ist geringer als die für ein Haus. Damit ist auch der Wohnvorteil und das anzurechnende Einkommen geringer.    

In den meisten Fällen dürfte nach Auszug des Partners das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung für den verbleibenden Partner zu groß sein. Derjenige der in der Immobilie bleibt soll Zeit haben sich eine angemessene große Mietwohnung/Haus zu suchen. Deshalb wird bei dem Wohnvorteil in dem ersten Jahr nur ein geringerer Wert zugrunde gelegt.   

Wenn jedoch die gemeinsame Immobilie schon auseinandergesetzt ist und ein Ehegatte Alleineigentümer des Hauses ist, ist der volle Wohnvorteil in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzurechnen.   

Kosten der Immobilie 

Wenn der in der Immobilie verbleibende Ehegatte sämtliche Lasten (Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.) alleine trägt, kann er diese von dem Wohnvorteil abziehen.

Die Darlehenszinsen mindern den Wohnwert. Bei dem Trennungsunterhalt mindern auch die Tilgungsleistungen den Wohnwert. Bei dem nachehelichen Unterhalt werden aber nur noch die Zinsen und nicht mehr die Tilgungsleistungen berücksichtigt. 

Nach der Scheidung können Tilgungsleistungen bei dem Wohnwert berücksichtigt werden, wenn die Vermögensbildung (Finanzierung des Hauses) eine angemessene, private Altersvorsorge sein sollte. Dies ist der Fall wenn der zur privaten Altersvorsorge verwendete monatliche Betrag 4 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreitet. 

Zuweisung der Immobilie an einen Ehegatten 

Wenn sich die Eheleute trennen stell sich die Frage, wer in Zukunft in der gemeinsamen Immobilie wohnen wird.  Eine Trennung ist auch innerhalb der gemeinsamen Wohnung oder innerhalb des gemeinsamen Hauses möglich. 
 
Wenn die Eheleute nach der Trennung nicht mehr zusammen unter einem Dach leben wollen und sich nicht darüber einigen können wer auszieht und wer in der Immobilie bleibt, kann bei dem Familiengericht ein Antrag auf Zuweisung der Immobilie gestellt werden. 

In § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt was aus  der Immobilie nach der endgültigen Trennung wird. Gemäß § 1568a BGB kann ein Ehepartner von dem anderen verlangen, dass dieser ihm die Immobilie nach der Scheidung überlässt, wenn dies dem Wohl der gemeinsamen Kinder dient und er aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse mehr auf die Nutzung angewiesen ist als der andere Partner.     

Nutzungsentschädigung

Wenn beide Eheleute Eigentümer der Immobilie sind kann derjenige, der auszieht von dem anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Hierbei handelt es sich quasi um eine Miete. Die Nutzungsentschädigung ist allerdings erst dann zu zahlen, wenn diese auch verlangt wird. Rückwirkend kann sie nicht gefordert werden.     

Verkauf der Immobilie 

Wenn es sich um eine gemeinsame Immobilie handelt ist diese auseinanderzusetzen. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten. Ein Ehepartner kann den Eigentumsanteil des anderen übernehmen. Er müsste dem Ehepartner seinen Eigentumsanteil abkaufen und ihn auszahlen.    
 
Wenn beide Eheleute einen gemeinsamen Kredit für die Immobilie aufgenommen haben, sind beide Ehepartner Gesamtschuldner. Die Bank kann dann von beiden oder auch von einem Ehepartner verlangen, dass dieser die Raten zahlt.    

Wenn einer der Eheleute aus den gemeinsamen Kreditvertag ausscheiden will, ist die Zustimmung der Bank notwendig. Die Bank wird diese Genehmigung nur erteilen, wenn der andere Ehegatte eine gute Bonität hat. Sein Einkommen muss also so hoch sein, dass er den Kredit alleine tilgen kann.  

Wenn ein Ehepartner einem Verkauf der gemeinsamen Immobilie nicht zustimmt oder an dem Verkauf nicht mitwirkt, kann der andere Ehegatte bei Gericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dies ist aber für beide Eheleute die ungünstigste Variante. Bei einer Teilungsversteigerung wird in der Regel nicht der Verkaufspreis wie bei einem privaten Verkauf erzielt.